DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO – SAIBA TUDO SOBRE AS GARANTIA A QUE TEM DIREITO

 In Informação Geral

A lei das garantias (Decreto-lei 84/2021 de 18 de outubro) sofreu uma alteração em 2022, nomeadamente, o prazo de garantias de bens móveis passou de dois anos para três anos em caso de defeito ou avaria dos bens. Em relação aos bens imóveis, estes contam com um prazo de garantia de dez anos, mas apenas em relação a elementos construtivos estruturais. Nas restantes situações, o prazo é de cinco anos.

Na garantia de bens imóveis, a lei divide-se entre elementos construtivos estruturais e os outros elementos. Por fim, há também a garantia para os bens móveis que possam ser vendidos com a habitação.

 Os elementos construtivos estruturais são “as partes resistentes fundamentais da construção que suportam as ações a que a mesma está sujeita”, ou seja, que “comprometem a estabilidade da construção e que, por vezes, não estão visíveis e/ou acessíveis”.

Nos imóveis adquiridos depois de 1 de janeiro de 2022, a garantia destes elementos é de 10 anos. Nas casas compradas até 2022, a garantia é de 5 anos. São vários os elementos considerados estruturais, como as paredes, tetos e pavimentos. Foi publicada uma lista com as designações técnicas (definidas num despacho normativo, que foi publicado em 2014): Fundações diretas (sapatas, lintéis de fundação, ensoleiramentos, poços de fundação, etc); Fundações indiretas (estacas, maciços de encabeçamento, microestacas, etc); Estruturas de contenção (estacas-prancha, paredes moldadas, muros, muros de munique, etc); Superestrutura (pilares, lajes, vigas, paredes resistentes, etc); Sistemas de pré-esforço; Elementos da estrutura da cobertura (madres, travessas, etc); Estrutura metálica, estrutura de madeira, estrutura de pedra, estrutura mista.

No que diz respeito aos restantes elementos do bem imóvel, a garantia é de cinco anos. São estas as designações técnicas dos elementos não estruturais: Paredes não resistentes; Elementos de cantaria; Isolamentos e impermeabilizações (isolamentos térmicos, impermeabilização da cobertura, etc); Acabamentos e revestimentos (betonilha, pintura, azulejo, telha, etc); Caixilharia (porta, janela, etc); Dispositivos de proteção (vedações, guardas de segurança, portões, etc).

Há mais bens de um imóvel que têm uma garantia de cinco anos. É o caso das instalações elétricas, telecomunicações, canalizações, louças sanitárias, mobiliário de cozinha e outros do mesmo género. Ou seja, todo o tipo de bens que não é estrutural, mas faz parte da habitação.

No que diz respeito aos bens móveis que tenham sido vendidos com a habitação, como por exemplo eletrodomésticos, o prazo da garantia é de três anos (eram dois anos antes de 2022). O prazo da garantia é suspenso a partir do momento da comunicação do defeito e durante o período em que o comprador estiver privado do bem.

Portanto, detetada a anomalia dentro do prazo da garantia de imóveis, o comprador tem direito a que o problema seja resolvido, de forma gratuita, “por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato”. Ao contrário do que acontecia antes de 2022, pode exercer qualquer destas quatro opções “salvo se tal se manifestar impossível, ou constituir abuso de direito, nos termos gerais”. Por exemplo, se detetar um defeito numa porta que não resulte de má utilização, pode exigir que esta seja substituída em vez de reparada. Mas não será razoável anular o contrato de compra da casa devido a um defeito num sanitário, ou outro elemento não fundamental e que possa ser reparado ou substituído.

A lei define que a reparação ou substituição do bem imóvel deve ser feita “dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor”.

A lei que entrou em vigor a partir de 2022 deixa de estabelecer o prazo de um ano para que o defeito seja comunicado assim que for detetado. Tem apenas o dever de comunicar a falta de conformidade dentro do prazo da garantia. Mas a melhor opção será fazê-lo assim que a anomalia seja detetada, até porque será mais fácil comprovar que não resultou da má utilização do comprador e mais rapidamente terá o problema resolvido.

Caso não seja possível alcançar um acordo com o vendedor, tem ainda a via judicial para fazer valer os seus direitos, sendo que a ação deve ser instaurada no prazo de 3 anos a contar da data em que a comunicação ao vendedor foi efetuada. Findo este prazo, o vendedor ou construtor deixa de estar obrigado a efetuar a reparação (esta é a regra a partir de 01.01.2022).

A garantia dos imóveis por vícios ou defeitos, abrange não só os imóveis novos, mas também os imóveis usados e ainda os bens e serviços fornecidos no âmbito de empreitadas.

Nota: Texto elaborado com a contribuição da Advogada Dra. Neusa Ramalho Pito

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